대유행에도 불구하고, 미국과 캐나다의 주택 시장은 아파트에 갇힌 개인들과 가족들이 살고, 일하고, 놀 수 있는 공간이 있는 더 큰 집을 찾아 교외로 내몰리면서 지난 1년 동안 크게 성장했다.
단독 주택에 대한 수요의 증가, 주택 공급 부족, 재료 가격 상승, 사용 가능한 부지의 감소와 계속되는 지역 제한은 두 나라 모두에서 기존 주택 가격과 새로운 주택 가격을 상승시키고 있다.
공급 측 제약 조건은 무엇입니까?
건설자재 가격은 2020년 중반부터 상승하고 있어 소매 주택 가격도 상승하고 있다.
전미주택건설협회(National Association of Home Builders)에 따르면 목재 가격 급등만으로 미국에서 새로 짓는 단독주택의 평균 가격이 약 33만 달러로 3만 6000달러 올랐으며, 목재가 전체 가치의 약 11%를 차지하고 있다.
재목만이 최고 기록인 자재 추적 기록은 아니다.
지난 4월 미국 생산자물가지수가 강관과 튜브 등 상당수의 건축자재와 플라스틱 제품에 대해 최고치를 경신하며 건설비용을 더욱 끌어올렸다.
자재비 외에도 건설업자들은 건설할 수 있는 허가된 부지를 확보하는 데 어려움을 겪고 있다.
캐나다와 미국의 지방 자치 단체들은 교외 시장에 발전을 가로막는 장애물을 만들어내고 있습니다.
그런데, 이 시장은 현재 집에서 실내와 실외 공간을 찾는 새로운 주택 구매자들을 끌어들이고 있다.
건축을 제한하는 법률은 종종 최소한의 주차장 크기, 주차 요건, 그리고 다가구 주택에 대한 금지를 요구하고 있는데, 이것은 비용을 상승시키고 가족들이 그들의 지역사회에 갇히게 한다.
캐나다에서는 이러한 도전적인 교외 건축 제한과 가용 부지의 부족으로 인해 더 많은 개발자들이 캐나다 소비자들이 요구하는 단독주택과 준단독주택 대신 다세대주택을 계속 짓고 있다.
이러한 시장 공급과 수요의 단절은 주요 시장에서 이미 볼 수 있는 연간 11.9%의 상승률을 넘어서는 캐나다 주택 가격 폭등을 지속할 것이다.
전염병의 가정에 미치는 영향을 줄여 주려면, 두 국가들의 정부, 융자금에 관용을 위한 주택 위기를 예방하는데 도움을 줄 수 있도록 압류 지불 유예시킬 우려가 있다.
미국 유예 6월 30일 2021년에 끝날 예정이다.
캐나다 은행 협회의 자료고 있거나 모기지 건너뛴 이연 가구의 대략 97.5%2월 2021년의 지불 재개되고 있다.
이러한 조치들이 경제를 통해 일관되지 않은 유행병의 영향 속에서 가정을 도와 줌으로써 중요한 주택 압류를 막았다.
그와 동시에 그들은 재고 하락으로, 증가한 주택 수요가 부진한 가운데, 기존 주택 가격의 상승과 기여했다 이어졌다.
미국 연방 준비 제도 이사회로부터 연구 기존 주택이 미국 전역에 차압당한 보호가 이번 가격 인상의 0.6% 탓으로 돌린다.
주택 생태계가 맞닥뜨린 역풍 속에서도 업계는 북미 경기 회복을 계속 이끌고 있다.
이런 흐름이 강세 흐름을 이어가려면 중요한 정책 전환이 필요하다.
미국과 캐나다 정부는 공급 비용을 줄이고 지속적인 주택 가격을 허용하기 위해 관세(특히 캐나다 목재)를 줄이는 방안을 모색해야 한다.
또한, 연방 및 지방 자치 단체들은 성장을 지원하고 지역사회에 새로운 주택을 공급하는 전략적 주거 개발을 촉진하기 위한 정책을 개발해야 한다.
주택 200만 채를 건설·개축해 적정가치를 해소하는 것을 골자로 한 바이든 대통령의 인프라 계획이 공급 측면의 제약을 완화하는 데 도움이 될 것이다.
행정부는 또한 의회가 주 및 지방 차원에서 배제 구역제를 폐지하거나 축소할 것을 요청했다.
쥐스탱 트뤼도 총리는 최근 캐나다 주택시장의 수요를 둔화시키기 위한 시도로 대출규제의 강화를 발표했다.
이와 같은 정책은 많은 사람들이 폭주하는 주택시장으로 보는 것을 늦추기 위해 신속하게 제정될 수 있지만, 구역제 개혁, 공급망 관리 및 기타 건설업 친화적인 정책과 같은 공급 측면 해결책의 보다 힘든 길이 캐나다의 장기적인 의제가 되는 것이 매우 중요하다.
COVID-19 대유행이 연말까지 이어지면서 2021년 세계 주택시장은 하락세를 보일 것으로 전망된다.
전 세계적으로 100만 명 이상의 COVID-19 사망자가 발생하면서 주요국들이 경제 봉쇄와 이동 제한을 재개하면서 실물경제가 지속되는 동안 주택시장에 충격의 여지를 남겼다는 분석이다.
시장 전문가들은 내년 세계 주요 도시 중 상당수가 소비자물가 상승률에 미치지 못하거나 하락 위험에 직면할 것으로 전망하고 있다.
이미 미국 부동산 시장의 지배로 불리는 뉴욕 맨해튼의 부동산 시장이 얼어붙는 등 시장 한파가 가시화됐다는 지적이 나온다.
로이터통신이 월스트리트 경제전문가들을 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자들은 올해 수급 불균형으로 대유행 위기에 저항해온 세계 부동산 시장이 내년에는 바뀔 것이라고 제안했다.
이르면 내년 초 COVID-19 백신이 승인될 것으로 보여 미국 정치권은 추가 부양책에 대한 합의를 이끌어낼 것으로 예상되지만 내년에는 부동산 시장이 둔화될 것으로 전망된다.
경제전문가 123명 중 60% 이상이 내년 전 세계 주요 주택시장의 수요 위축과 가격 하락 위험을 경고한 것으로 나타났다.
미국 연방준비제도(Fed·연준)가 평균 가격 목표제 도입을 결정하고 제로금리 연장 방침을 분명히 했지만 내년에는 신용시장 상황이 더 악화될 가능성이 높고 임대주택 수요도 시장에 부담으로 작용할 전망이다.
무디스 애널리틱스(Moody's Analytic)의 경제학자 브렌트 캠벨은 내년 주택 가격이 둔화되거나 하락할 것이라고 말했다.
대규모 실업과 월세, 주택담보대출 연체 등이 끊이지 않는 상황에서 부동산 시장에 미칠 파장이 예상된다.
미국을 중심으로 주요국 실질금리가 마이너스 하락하면서 이론적으로는 부동산이 매력적인 대체투자자산으로 떠오르고 있지만 실물경기 하락의 충격은 더 클 것으로 전망된다.