COVID-19 대유행은 부동산에 어떤 영향을 미쳤을까요?
한 때 안정성의 등불이었던 학생 주택은 이제 대학들이 학기 계획을 재고함에 따라 취약해지고 있습니다.
대학들은 지난 3월 대규모 현장 강의가 취소되고 교내 거주관의 80% 이상이 문을 닫는 등 대유행에 대한 신속한 대응에 나섰습니다.
투자자들에게는 이 모든 것이 무례한 충격으로 다가왔습니다.
결국, 학생 주택은 오랫동안 불황의 방증이라고 믿어져 왔고 대안 투자 현장의 사랑이었습니다.
괴로워하는 선수들은 움직입니다.
프레킨(Preqin)에 따르면 대유행을 배경으로 자본 조달을 위한 부채 펀드의 수가 사상 최대에 달해 시장에서 60개의 펀드는 총 720억 달러의 자본을 목표로 하고 있다고 합니다.
프레킨에 따르면 펀드의 수가 7년 만에 가장 적은 235개로 줄어들면서 자금조달 지형이 완화되고 있지만 2019년 부동산 대상 자본이 사상 최대인 1,030억 달러를 기록한 데 따른 것입니다.
부실 펀드들은 시장의 스트레스 증가와 채무불이행 증가에 베팅하고 있는데, 이 전략의 올해 목표 자본은 프레킨이 보고한 2019년 목표치의 2배에 달합니다.
프레킨은 6월까지 680억 달러의 건조 가루가 있을 것이며, 전염병으로 가장 큰 피해를 입은 산업들을 이용하기 위해 자금이 대기하고 있다고 보도했습니다.
트랜잭션이 지연됩니다.
투자자들은 환경 속에서 신중하게 접근하면서 "일시정지"를 눌렀습니다.
가격이 여전히 어렵기 때문에 당분간 전반적인 거래 활동 지연이 지속될 것으로 예상됩니다.
가치가 기울어짐에 따라, 대폭 할인을 받을 자격이 있다고 믿는 구매자와 코로나 바이러스를 일시적인 불편함으로 보는 판매자 사이의 기대치를 설정하는 데 도움이 되는 비교를 할 수 있는 방법은 거의 없습니다.
가치 할당의 어려움은 부동산을 물리적으로 보거나 향후 임대료 지급을 정확하게 계획할 수 없기 때문에 더욱 가중됩니다.
American Campus Community를 포함한 공공 리츠는 대피소 주문이 계속될 것이라는 불확실성을 이유로 수익 지침을 끌어올렸습니다.
"우리는 대유행의 전체 규모와 2020년 남은 기간 동안의 운영 결과에 미치는 영향을 예측할 수 없습니다."라고 회사의 최고 재무책임자 다니엘 페리가 4월 21일 어닝 콜에서 투자자들에게 말했습니다.
2019~20학년도 캠퍼스 폐쇄는 임대료 환급과 연체 등으로 이어졌고, 2020-21학년도 임대는 학생들의 캠퍼스 복귀가 불투명한 가운데 미완성입니다.
좋은 소식은 이 불황이 지난번과 전혀 다르다는 것입니다.
이것은 순전히 대유행으로 인한 사건이기 때문에, 투자자들은 거래 시장이 열리기만을 기다리며 방관하고 있는 풍부한 자본력을 가지고 있습니다.
이러한 가용성은 시장이 유동성을 유지하고 가격이 무너지지 않도록 보장해야 합니다.
학년 임대입니다.
학생 주택은 대유행 기간 동안 다른 자산 계층과 비교했을 때 좋은 성적을 거뒀지만, 2020-21학년도 임대로 역풍을 맞고 있습니다.
징수액 면에서는 4월과 5월이 역사적 비율과 크게 동떨어져 보이지 않았습니다.
업계는 4월에 임대료의 93.9%, 5월에 임대료의 93.4%를 징수했습니다.
대부분의 대학이 예상대로 가을에 캠퍼스로 돌아간다면 업계는 임대 수준이 과거 평균에 더 가까워지는 것을 볼 수 있습니다.
결국 대학들은 등록금을 잡아야 한다는 압력에 직면하게 되고 직접 수업을 통해 다시 문을 열어야 할 동기를 갖게 됩니다.
다음 달 임대는 학생 주택 사업자의 사업에 필수적일 것입니다.
학교들이 계획을 명확히 하면서, 학생들은 가을을 위해 침대를 임대하고 있습니다.
캠퍼스 리빙의 제니퍼 캐시디는 대유행의 첫 달 동안 업계가 지난해 같은 시기에 확보한 임대 계약 중 50%만 체결했다고 밝혔습니다.
가을에 학교들이 수익률을 발표하기 시작했을 때, 리스 활동이 전년도와 같은 시점에 80%까지 급증했습니다.
이는 업계에 고무적인 신호입니다. 봄철의 잃어버린 임대 활동을 따라잡기 위해, 학생 주택 운영자들은 여름 임대를 잡기 위해 열심히 노력하고 있습니다.
학생 주택 부문이 회복되는 또 다른 이유는 무엇입니까?
재정적으로 어려운 시기에 필요한 재정 지원이 증가하고 학생 주택 임대에도 도움이 될 수 있습니다.
지금까지 이 분야의 주요 참여자들은 COVID-19조차도 학생 주택 가격의 기초에 큰 영향을 미치지 않았다고 말하고 있습니다.
가격 결정력과 예상되는 새로운 공급은 침체기를 고려할 때 더 느리게 도래할 것이며, 학생 주택에 순 긍정적인 순풍이 될 것입니다.
오래된 주택 재고입니다.
COVID-19에 따른 캠퍼스 외 주택 옵션의 장점은 대부분의 새로운 숙박 시설이 현대화되고 강화된 안전 기준에 맞게 설정되었으며, 객실 욕실, 거실 및 전체 주방이 가장 바람직하다는 것입니다.
이 아파트 스타일의 배치는 학생들이 환경을 통제하고 위생 할 수 있게 해 줍니다.
반대로, 대부분의 캠퍼스 기숙사는 오래되어 1950년대와 1960년대에 지어진 공동욕실과 공유 공간을 갖춘 붐 세대들을 위해 설계된 레지던스 홀로 구성되어 있습니다.
학생주택 투자자가 대학과 제휴해 노후화된 주거 종목을 업그레이드하고 이를 목적에 맞게 구축된 생활학습 커뮤니티로 대체할 수 있는 기회가 추가로 있습니다.
American Campus Community와 같은 회사들도 현대적인 편의 시설을 갖춘 교실까지 걸어갈 수 있는 특별 목적의 학생 주택이 가격 프리미엄을 요구하며 수요가 많다는 점에 주목하고 있습니다.
학생들을 다시 데려올까요, 말까요?
학생들이 올가을 캠퍼스에 있을 의사가 있다고 해도, 전국적으로 COVID-19 사례가 급증하면 2020-21학년도에 임대가 취소되고 입주자 수가 줄어들 수 있습니다.
일부에서는 대학들이 코로나바이러스 환자가 급증하고 학생들이 격리해야 할 경우에 대비해 학생들을 수용하기로 합의하면서 마스터리스 계약을 체결함으로써 부동산들이 베팅을 회피하고 있습니다.
최악의 경우, 대학들은 3월처럼 학생들을 집으로 돌려보내고 완전한 온라인 교육으로 전환하게 될 것입니다.
사실, 몇몇 저명한 대학들은 최근 코로나바이러스 발병 건수의 증가에 경각심을 갖고 가을에 캠퍼스를 재개장하기로 한 결정을 번복한다고 발표했습니다.
그러나 재개장 결정은 유동적입니다.
고등교육 연대기(Chronicle of Higher Education)는 추적한 1,235개 대학 중 52%에 해당하는 대다수가 직접 수업을 발표했고, 11%는 온라인 강의를 계획하고 있으며, 나머지 37%는 하이브리드를 계획 중이거나 아직 결정하지 않았다고 보고했습니다.
고등교육의 미래에는 어떤 형태의 전자 콘텐츠 전달이 포함되어 있으며, 기술과 e-러닝에 대한 투자에 집중한 기관들은 시장에 가장 먼저 진출하고 이슈를 통해 일할 수 있는 이점을 얻게 될 것이라는 것이 매우 분명해지고 있습니다.
그럼에도 불구하고, 학생들은 직접 수업을 듣거나 온라인 수업을 듣거나 상관없이 캠퍼스에 있고 싶다는 의사를 분명히 했습니다.
의도하지 않은 결과입니다.
학생들이 신체적으로 수업을 듣기 위해 어딘가에 있을 필요가 없다면, 가능한 수업에서 최고의 학습을 받는 것은 어떨까요?
e-러닝을 제공하는 데 드는 증분 비용은 교육 기관에 있어 최소이며, 따라서 품질로 가는 비행이 있을 것입니다.
고등교육의 민주화를 위한 움직임이 있었고 대유행은 장기적인 추세를 가속화시켰습니다.
미래에는 시장 점유율이 점점 더 중요해지고 있으며 소규모 기관들이 현재 주기를 넘기지 못함에 따라 추가적인 통합이 있을 가능성이 높습니다.
주정부와 지방정부는 대유행으로 인해 현금이 부족하기 때문에 공공기관도 면역이 되지 않을 수 있습니다.
어떤 사람들은 우리가 4년간의 대학 경험이 인정된 표준으로 남아있는 현실로 결코 돌아가지 못할 것이라고 주장할지도 모릅니다.
학생 주택 분야의 투자자들은 직접 교육으로 얻는 혜택이 온라인에서 쉽게 재현될 수 없다는 데 계속 베팅하고 있습니다.
연구는 심지어 주로 온라인 교육이 학생들의 중퇴 가능성을 높인다는 것을 보여줍니다.
학생들은 또한 강사, 개인 지도 및 실습 실습 경험, 그룹 프로젝트에서 오는 직접 멘토링의 혜택을 잃게 됩니다.
그리고 그것은 교실을 넘어서는 개인의 성장과 삶의 경험의 상실을 설명하지 않습니다.